不雅点网近几年来，在深圳楼市各大“降价名次榜”当中，南山赤湾历来是绕不开的片区。最近，这里又迎来新盘入市。

阛阓音问娇傲，南山1978·半岛擎峰（备案名：琅玥湾佳园）名堂取得预售许可证，批准销售住宅370套，预售总面积为47736.24闲居米。

据了解，琅玥湾佳园由两栋楼构成，户型建筑面积从113闲居米的3房2卫到167闲居米的5房3卫不等，高层住宅可享海景。名堂备案均价为7.8万元/闲居米，咫尺冻资运行，折后单价从6.5万元/闲居米起，瞻望11月15日开盘。

尊府娇傲，琅玥湾佳园位于深圳南山区招商街谈赤湾三路与赤湾六路交织处，地舆位置属于南山旯旮。该名堂为南山集团独资打造，此前通常被视作南山控股赤湾开云府名堂的二期。

规模11月11日，据深圳市房地产信息平台，开云府名堂预售总套数413套，已备案及已签约计算仅10套。

两期互为“表亲”的名堂将在赤湾径直竞争，背后也能看出上市平台与非上市平台的不同考量。

赤湾摸底

赤湾楼市行情已过程一轮下探。

凭借产城一体、背山面海、双自贸区等主见，赤湾楼市也有过岑岭期，2021年6月开盘的半山臻境均价约10.14万元/闲居米，开盘今日即售罄。但跟着阛阓下行，后续新盘为了去化络续继承扣头促销政策。

如2022年6月入市的前海宸湾，备案均价10.43万元/闲居米，但后续扣头打到9折以下，单套返佣数十万，秒杀房源价钱低至7.26万元/闲居米，让片区价值护城河出现松动。

上文提到的开云府则在旧年10月开盘，入市即85折，折后单价8.2万元，入围客户仅107批，入围比1:0.26，一年畴昔销售几无发扬。

原土斥地商金众集团的云山海名堂本年3月入市，同样开盘85折，折后单价约7.5万元，开盘今日官宣去化约53%，在如今的赤湾已属于较高水平。其时名堂销售还向不雅点新媒体暗意，成交即送800克或1000克黄金。

合座来看，落子赤湾的房企们主要分为两种政策，第一种是价钱让利一步到位，第二种则是保抓不雅望谨言慎行。

赤湾从早年间十万起跳的豪宅定位徐徐滑落，一定进度上源于房地产提拔技艺，阛阓对片区价值从头注视，如“产城一体”意味着左近不乏工场与泥头车，“背山面海”意味着交通相对未便，左近赤湾汇购物中心、太子湾K11等生意配套也尚未开业。

此外，赤湾片区连年供应量在总共南山也位居前方，如前海宸湾备案246套房源，金众云山海共810套房源，开云府413套房源，深铁熙府更是高达2080套房源。

其中，深铁熙府此前供应534套东谈主才房，最高限价6.05万/闲居米，是咫尺深圳在售单价最贵东谈主才房，而赤湾也成为深圳商品房与东谈主才房价钱最接近的片区。

就在上个月，深圳市规画和当然资源局还公布了一宗赤湾片区居住用地名堂清单，新供应一块用大地积为1.37公顷的二类居住用地。把柄公告，该地块将以挂牌神色出让，容积率为2.8。地块位于天后宫北面，概况率是咫尺金众云山海摆布的旷地。

跟着琅玥湾佳园开售以及新地块挂牌，内卷行情或仍将赓续。

此前不雅点新媒体向金众云山海一位销售司理暗意驰念屋子买在“半山腰”时，对方恢复，“莫得的，咱们这里是赤湾，衔接海边“。

大小南山

赤湾背靠大小南山，三面环海，看好片区将来的房企在此竞逐求存，并继承不同的订价政策。

其中，最新获批的琅玥湾佳园径直把价钱打到“六字头“，开云府则未见后续进一步促销妙技。

若是说订价政策仅仅名义散乱，开云府和琅玥湾的股权结构则存在实质差异。

股权穿透娇傲，琅玥湾佳园斥地商为深圳市海越锦实业发展有限公司，海越锦由南山集团全资抓股。

开云府斥地商则是深圳市海城锦实业发展有限公司，仅一字之差，海城锦由上市平台南山控股抓有51.0204%，南山集团则抓有48.9796%。

一家是上市公司主要操刀，另一家则是集团直属，在融资道路和利益分上就会存在微不雅差异。

南山控股所抓有的海城锦股份，是2021年以自有资金增资30.78亿元所得，其时南山集团同意，如海城锦在盈利预测抵偿期闭幕时杀青的累计净利润未能杀青累计预测净利润，则南山集团应以现款方法向南山控股支付抵偿，应抵偿金额=（累计预测净利润-累计杀青净利润）×51.0204%。

其后由于地铁修复、办证延后等客不雅原因，开云府无法按原贪图在2023年度完成委用，因此这份功绩同意期限也从2021年至2023年提拔为2024年度到期。

因此有投资者建议疑问：“以赤湾汇广场名堂（开云府）来说，咫尺大鼓励的利益和小鼓励是矛盾的。”

他暗意，一期开云府或不肯在功绩抵偿同意期内任性促销，因为这么会影响到净利润，“计提减值或者失掉不错，但要到本年以后，这么大小鼓励就通盘背了。”

本年9月份，也有投资者在同样平台对此暗意温雅，而科罚层恢复：“海城锦盈利预测期及抵偿期为2021年至2024年，咫尺尚处于期限内。公司抓续关注、积极推动海城锦住宅名堂销售与委用，与控股鼓励共同长途杀青谋划贪图。依期限届满未能杀青累计预测净利润，则控股鼓励中国南山将按条约商定实施义务。”

体咫尺功绩成面的净利润不一定是正数，财报娇傲，前三季度南山控股杀青营收41.35亿元，同比减少55.92%，主要系本期房地产业务名堂结转收入减少；包摄于上市公司鼓励的净利润为-3.48亿元，同比减少-1,829.76%。

颇为适值的是，有名堂销售向不雅点新媒体清晰“咫尺一期斥地商不卖了，锁盘了”，至于具体原因无从得知。

据该名销售响应，开云府八月份仅售出三套，“咫尺主要销售琅玥湾佳园，比一期性价比更高，使用率也更高，不错看海景，且是一梯一户。”

库存去化阶段，开云府和琅玥湾佳园的敌手不仅是左近同业的新旧楼盘，有时血统关连缜密的公司与名堂之间，偶而也存在利益博弈。