武汉长江中心样式，草创了寰宇周转存量的先河。视觉中国/图

近日，广东多地发布2025年第一批所在政府专项债券收储土地价钱公示，包括广州南沙区、珠海、中山、茂名、惠州等。其中以珠海市限制最大，规画收储14宗土地，总价稀奇66亿元。

这意味着2024年11月7日当然资源部发布的《对于掌握所在政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的见告》（下称《见告》）加速落地。

当然资源部称，这是减少阛阓存量土地限制、改善土地供求干系、增强所在政府和企业资金流动性、促进房地产阛阓止跌回稳的过失举措。

华创证券议论所数据线路，适度2024年9月，寰宇土地库存约36.6亿宽泛米，显耀高于现房库存（3.8亿宽泛米），去化周期达54个月，致使稀奇2014年42个月的峰值。

2024年5月17日，当然资源部表态，将出台处理闲置土地、周转存量的计谋，撑抓所在政府通过收回、收购等面容处理已出让的闲置住宅用地。随后掌握所在政府专项债收储存量闲置土地的计谋落地。

中指议论院觉得，周转闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的过失。尤其是专项债的使用，将加速土地皮活，推动企业开导链条重启，促进企业从头参加土拍阛阓。

改磋商、发“地票”

在掌握专项债收储之前，各地已接管多种门径周转存量闲置土地。

据中指议论院监测，2024年当然资源部公布约20宗周转存量土地的典型案例，周转面容主要为诊疗磋商、修改容积率后再出让等。

2024年11月29日，华润置地（01109.HK）旗下公司竞得武汉武昌区一处地块，楼面价1.95万元／宽泛米。据武汉市政府官网发布的信息，该地块曾是武汉长江中心B2地块，拍卖前由武汉政府收储，土地属性由交易改为住宅后从头挂牌出让。

封面新闻报说念，该地块看成武汉长江中心样式标一部分，最早由中原幸福(600340.SH)于2019年拍下，磋商竖立集5A甲级办公楼、高端住宅等多重业态为一体的大型详细体。

之后中原幸福资金断裂，2022年旗下4家公司股权及债权由华润置地收购，武汉长江中心样式也由其接盘。

但跟着商办物业多余，该地块后续开导依然艰难。当地政府牵头将其收储后修改磋商，再次出让给华润置地。磋商修改后容积率裁汰，可用于开导豪宅家具，莳植讲述率。

武汉市政府官网刊文称，此举草创了寰宇周转存量的先河。此外政府正在加速鼓动全市各城区十余个“商改住”样式。

广东省城乡磋商院住房计谋议论中心首席议论员李宇嘉向南边周末记者先容，老例的土地磋商诊疗需要房企补缴土地出让金。这种出于周转土地标的的“商改住”可能不需要企业再支付用度。“主要照旧荧惑开导，更多的是给开导商让利。”

在这一诊疗过程中，收储后再出让的土地多由原房企从头拍下，二次拍地收入可对消收储用度，或以“地票”性质支付收储用度，政府不承担内容资金压力。

2024年11月13日，越秀地产（00123.HK）公告称，公司旗下广州大干围地块由广州市土地开导中心收储，作价15.29亿元，以现方法样赔偿，该款项拟用作集团营运资金。

不外，该笔款项需要收储地块再次出让完成后智商得到。中指议论院华南分院分析师杨永俊向媒体分析，本次收储有助于政府诊疗磋商和二次出让，大致率由越秀地产从头竞得，土地收储得到的现款赔偿或将从头用于该地块竞拍中。

此外，广州市土地开导中心先后于2024年8月、9月收储越秀地产旗下两幅地块，总价稀奇120亿元。但赔偿面容均为等值应酬单子，也即“地票”。可在灵验期内用于支付指定区域内的土地收购，竣事地块换仓，优化土储资源。

注入真金白银

所在政府专项债的掌握为周转存量闲置土地注入了真金白银。

2025年1月13日，中国金茂（00817.HK）公告称，公司在浙江湖州的4幅涉宅地块被湖州南太湖管委会收储。中国金茂可得到7.81亿元现款赔偿。

湖州明确将在收储公约强项并刊出地块《不动产权文凭》后两年内分期支付，赔偿款将掌握专项债资金。

除了广州、湖州，2024年底以来，河南开封、浙江金华、安徽亳州等地曾经发布公告搜集存量闲置土地信息。

中国城市房地产议论院院长谢逸枫统计，当今寰宇有二十多个城市发布公告，但确切落地试验的并未几。“计谋落地要经过多重经过”。

最初，地块要纳入专项债资金处理闲置土地清单，之后要经评估公司估价，由土储中心和开导商协商详情收储价，经公示后智商负责签合同。直到政府将款项支付给开导商、地块《不动产权证》刊出才算负责完成。

“念念要走完这套经过并禁止易，最初濒临的便是纳入清单的门槛。”谢逸枫说，掌握专项债收储的土地需如若“净地”，不行典质给银行或有其他第三方债权债务干系。

而民营房企因为资金垂危，大遍及会在拿到土地使用权后典质给银行得到融资，资金实力淳朴的央国企更有可能解押。以珠海市日前公布的14宗土地收储为例，其中触及的8家用地单元均为当地国企。

珠海市当然资源局又名职责主说念主员告诉南边周末记者，收储并不单针对国企，但因为要掌握专项债，国企的土地问题相对较少。“总不行说到技术额度肯求下来，土地存在问题，像有债务或被查封之类。”

在李宇嘉看来，当今纳入专项债收储畛域的大多是央国企名下土地，或为国企、城投解困。“利用专项债把国企、城投手上难以周转的土地开导起来，就有增量资金再帮政府拿地或投资。”

另一个过失问题是收储价钱。价钱过低房企不肯出让，价钱过高则政府承担压力，难以均衡收储资本。

《见告》条款，土地储备机构交付经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地阛阓价钱评估，相较企业土地资本，就低详情收地基础价钱。

从各地已公布的价钱来看，遍及打折收储。谢逸枫先容，一般会按阛阓评估价七五折收储。“比拟于无偿收储，打七五折依然算匡助企业了，打的扣头颠倒于空置费。”

按照《闲置土地处理方针》，国有竖立用地动工开导日历满一年未动工开导，即视为闲置土地，需要按照土地出让或者划拨价款的20%交纳土地闲置费，满两年则允许政府无偿收回使用权。

存量闲置土地由政府收储后如何消纳亦然过失。《见告》条款，收回的土地原则上圈套年不再供应用于房地产开导。

李宇嘉分析，这主如若计划住房供求干系，库存较高时不宜再出让，需要收储土地平抑阛阓供给。

他先容，收储后的土地除了修改磋商后再出让进行商品房开导，还可能改动功能，用作巨匠基础要津用地或竖立保险性租出住房。

南边周末记者 卫琳聪