“出电梯以后，东谈主多到挤不进去。”3月的一天11点，在深圳作念个体生意的林生搭乘深圳北到西九龙的高铁来香港看房，但在拥堵的东谈主潮下半小时后才干预售楼处。内部雷同是东谈主山东谈主海，列队看房的队列“长得看不到头”。

动作“撤辣”后首个开盘的神态，长沙湾Belgravia Place今日迎来了多数看房客。当日，这个性价比超高的新盘1小时“秒空”。首轮放出138套房源，认购东谈主数接近5000东谈主，逾额认购超30倍。

与林生一样火线赴港看房的东谈主不在少数。“撤辣”后两周时刻里，大量内地客户“组团”涌入香港看房。对于他们而言，“撤辣”后购房成本大降是最奏凯的原因，而香港较高的租售比、优质配套资源亦然引诱力所在。

不外，在内地赴港看房掀翻圆润背后，大额用汇买房仍然受监管放浪，违法的资金暗谈清晰，背后存在重重风险。

“组团”涌入香港看房

“撤辣”后，起原传来喜讯的是香港几个高性价比在售神态。林生在当日还被推选了多个一手盘，这些神态总价多在500万港元以下，正趁着热度作念行动“加推”。

“他们销售的节律很快，看好的户型、楼层，如果莫得实时‘下定金’，可能隔天就莫得了。”林生称。

华夏地产数据骄贵，3月1日～11日，香港一手阛阓录得约1828宗成交，周末（3月9日及10日）共有335宗成交。而“撤辣”前，2月全月仅有约280宗的成交量。这也意味着仅一个周末，香港楼市成交量就已跨越此前一个月的总量。

内地客户也纷繁在中介、楼市大V的组织下“组团”，策划在周末“败露”香港。在一个深圳社群中，香港地产中介Amour正在组织本周六的看房团接龙。他在践诺接龙中先容此次看房东如若一批价位在“600万港元以下”“请问率高于平均水平”的网红盘。看房阶梯更是经过九龙塘、太子、旺角、中环等多个热点场所。

据好意思联物业揣测中心统计的数据，“撤辣”之后，好意思联深圳的客户对于香港物业的谈论量大幅飞腾50倍，同期带看量也权贵飞腾超20倍。

（深圳组团赴港看房信息）

香港地产中介也迎来贫寒的旺季。“我最近主要转作念地产。因为很火，忙。”Amour告诉第一财经记者，他组建的购房群每天齐有客户组团包车去香港看房，他也会依期组织不同价位的看房团，如600万、1000万港元等。

不久前，他如故别称保障销售员，近期选择将使命要点阶段性摇荡到地产。

别称香港资深地产中介阿强告诉记者，由于内地客户看房、买楼神色较高，近期他所在销售团队针对性优化了售楼经由、销售话术。举例，在告白语中点出距离“关隘”（指通关隘岸）的距离、注册微信账号与客户关连、优化内地客户销售口径等。

“我近两个周末的功绩加起来齐快跨越以往半年了。”在阿强看来，最近是香港楼市贫寒的黄金期，以致不乏“西饼客”（注：指像买西饼一样，大量购置房产的客户），上周有客户一次性在一个小区内买了20多套房。

除了撤辣还有哪些原因？

这一次，内地购房者涌入香港买房背后有多重原因。

最奏凯的原因在于，“撤辣”后内地购房者购房成本大幅缩小。2月28日上昼，香港特区政府决定即日起拔除扫数住宅物业需求责罚方法，即由当日起扫数住宅物业交游无需再缴付稀薄印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此前，内地东谈主在香港买房，如无“高才”或“专才”身份，需要交买家印花税和新住宅印花税共15%，2年内转售还需要付稀薄印花税。

根据好意思联物业房产中介提供的信息，本次“撤辣”之后，内地东谈主在香港买房，印花税税率将从15%减至100元~成交价的4.25%不等。其中，稀薄印花税、买家印花税拔除，住宅印花税按照房产总价不同，税费最多为成交价的4.25%。

这也意味着，内地买家的购房成本不错大大缩小。以3000万港元的住宅为例，在新政下，内地买家可省下322.5万港元的税费。

“成本缩小仅仅诱因，香港楼市爆火和保障爆火的底层逻辑访佛。”别称业内评述东谈主士觉得，香港一直被觉得是内地资金出海的“桥头堡”，买楼、买保障成为资金出海的变相渠谈。

在他看来，保单、房产齐是“硬通货”，不错通过质押形势置换现款。

另外，在许多内地投资客眼中，与香港腾贵的房价相对的是极高的租售比。香港地产中介李丽告诉第一财经记者，“买来收租”是内地客户最温情的问题之一。她向记者算了一笔账，一套500万港元的屋子，定金交3成150万港元，贷款30年，月供16000港元。

在香港，这套屋子用来出租，房钱至少不错达到15000港元/月，基本不错罢了“以租养供”。

不外，也有业内东谈主士觉得，投资香港房产还有诸多隐性成本。一方面，在香港握有物业并出租赚取利润需要缴交税款。现在，香港物业税率调和为可收房钱（除差饷外）减去维修及细致免税额20%后的15%。这也意味着施行得手的房钱会缩水。

另一方面，对于活命在内地的投资者而言，在香港买房也存在一定的汇率风险。在好意思联储握续加息后的利率高位下，港元对东谈主民币汇率现在处在0.92以上的较高位置。部分业内东谈主士觉得，此时买入香港房产并非最好时机。

连锁效应

值得夺主见是，频年来香港引才战略通常升级，大量内地东谈主才涌入香港，也成为本轮楼市回暖新的撑握。据香港入境事务处方面骄贵，2023年入境处收到跨越22万宗来自各样东谈主才入境策划的请求，约莫13.5万宗获批，约9万东谈主获批签证后已抵港。其中，“高才通”请求共有6.2万宗，近5万宗获批，“优才策划”有约8万宗请求，近1.3万宗获批。

香港楼市“撤辣”后，他们中的不少东谈主决定收拢时机，入场购房。林满亦然其中之一，她在不久前刚抵港使命，正打算和丈夫沿途购入一套500万港元驾驭的小户型房产。“之前基本是租住在栈房，每个周末回家。”林满说，如果在香港有一套小户型住宅，不仅住处有下落，以后小孩的训诫也更便利。

“撤辣、放宽按揭成数上限等战略开释出相比明晰的楼市宽松信号，接洽这一年香港的入户、引才战略发展较快，或可激起连锁效应，引诱客户赴港投资置业。”易居揣测院揣测总监严跃进对第一财经暗示，香港与内地楼市战略治愈节律相似，关连也在握住加深。

资金“暗谈”

对于大部老实地客而言，赴港购房的首个“关卡”是资金怎么转出。现在，大额用汇买房仍受监管放浪。

根据《时常神态外汇业务教学（2020年版）》（下称“外汇教学”）第五十四条和第五十五条，个东谈主结汇和境内个东谈主购汇实行年度便利化额度责罚，便利化额度分裂为每东谈主每年等值5万好意思元；个东谈主凭本东谈主灵验身份证件在银行办理年度便利化额度内的购汇和结汇。

除年度便利化额度受限外，资金用途也有严格放浪。根据《国度外汇责罚局对于进一步鼓动个东谈主时常神态外汇业务便利化的奉告》（汇发〔2021〕13号）端正，境内个东谈主理理购汇业务时不得用于境外买房、证券投资、购买东谈主寿保障和投资性返还分成类保障等尚未洞开的老本神态。

不外，在记者以购房口头谈论时，多名香港地产中介齐称“有渠谈”转出资金。而这些渠谈施行齐是资金“暗谈”，通过“蚂蚁搬家”、地下银号等形势违法将资金转至香港。

其中，最为常见的是通过“蚂蚁搬家”，分笔将资金从内地账户转入香港账户。别称香港中介东谈主士告诉记者，如果金额不大，不错在多个银行分笔转账到香港的个东谈主账户。

深圳购房者Catherine在搪塞平台上“共享”了资金转出警告。多年前，他在港股上市打新潮中，开设了40个账号，购房资金在前两年还是无间“搬”得差未几了。

而如果购置资金体量更大的“豪宅盘”则可能需要借助“地下银号”。“地下银号”未经国度主宰部门批准，是私自从事跨境汇款、资金支付结算业务等犯科金融业务的组织。

“操作的形势有许多，因东谈主而异。举例‘对敲’、走‘壳’公司等。”上述中介东谈主士对记者先容，‘对敲’是指以对账的阵势来罢了“两地均衡”，资金莫得发生物理流动。

这类渠谈一般也要收取一定手续用度。记者从多名地产中介处获悉，根据操作难度不同，手续费在2%～5%不等。

多重风险

记者采访中，多名业内东谈主士觉得，这类资金借“暗谈”出海存在重重风险。

“通过地下银号犯科买卖外汇是现在常见的资金出境形势之一。对于地下银号等中介机构而言，通过买卖外汇盈利或组成犯科策划罪。”德恒讼师事务所上海办公室结伴东谈主宫玉涛暗示。

国度对于外汇责罚有明确端正。2019年1月31日，最高法、最高检讨好发布《对于办理犯科从事资金支付结算业务、犯科买卖外汇刑事案件适用法律多少问题的评释》指出，《刑法》第二百二十五条犯科策划罪不错对地下银号的犯科状为进行规制。举例，境表里“对敲”等模式属于变相买卖外汇步履，扯后腿金融阛阓次第，情节严重的，以犯科策划罪定罪处罚。

而对于资金使用方来说，上述资金转出模式也存在多重法律风险。

根据《外汇责罚条例》端正，有违抗端正将境表里汇摇荡境外，大概以愚弄时代将境内老本摇荡境外等逃汇步履的，由外汇责罚机关责令限期召回外汇，处逃汇金额30%以下的罚金；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚金；组成坐法的，照章根究责罚。

以拆分外汇额度的“蚂蚁搬家”模式为例。宫玉涛指出，根据《个东谈主外汇责罚观点》，银行和个东谈主在办理个东谈主外汇业务时，不得以分拆等形势逃匿名额监管，也不得使用无理营业票据大概根据逃匿委果性责罚。根据《最妙手民稽查院、公安部对于公安机关统辖的刑事案件立案追诉圭臬的端正（二）》第四十二条的端正，骗购外汇，数额在五十万好意思元以上的，应予立案追诉。

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