成本商场上股价领涨板块的融创中国（01918.HK），在施行中远莫得那么乐不雅。

近日的商场音书炫耀，融创正在战斗部分境内债券投资者，就二次重组规划进行换取，并探讨可能的处治决策。从面前换取情况看，融创拟就155亿东谈主民币的境内债，给债权东谈主提供四种纯真选项，区分是折价回购、债转股、以资抵债、留债延期，知情东谈主士亦阐发了该音书。

融创是最早完成债务重组的大型房企，早在2023年便举座化解约900亿元的债务风险。但是，债务重组并非一劳久逸，因商场规复不足预期，融创本应于本年6月、9月兑付的境内债本息再次延期。

当作融创中国创举东谈主，孙宏斌照旧鲜少出当今公开局势，仅存的公开发声王人是在财报“主席论述中”。如今，为了解救这家巨型脱险企业，趁着楼市预期好转，孙宏斌再次动起来了。先是配股融资回血，又在鼓舞境内债二次重组，近日音书还炫耀，融创里面在酝酿一个名为“而今成本”的新成本平台，目力瞄向不良钞票周转鸿沟，而孙宏斌在为此四处战斗资源。

仅仅，境内债二次重组决策流出，是否会得到债权东谈主的援手、具体详情会如何，还需持续不雅察。日前，融创还完成了配股融资12.05亿港元，突破了民营房企近一年的股权融资冰封局面。二次重组、配股融资之下，以融创为代表的脱险民营房企，距离真确“上岸”还有多远？

房企境内债重组出现新想路

自2021年于今，房地产企业靠近流动性危急已三年多。

那时，因房地产行业迎来信用危急，房企融资环境也出现断崖式着落，境外债权融资基本停滞，境内能进行融资的房企，基本只剩下央国企和少部分优质的夹杂系数制/民营企业。

在债务爽约、融资冰封、销售不畅的情况下，大部分房企运转了“化债”之路，其中针对境内公开债券，房企大多汲取留置延期、或小额分批兑付的决策，境外债重组决策则因企而异。

融创即是在2023年完成债务举座重组的。2023年1月3日，融创房地产集团有限公司发布公告称，合计160亿元的境内债券举座延期决策通过，加权平均延期期限3.51年。

境外债方面，2023年11月，融创通过“债转股+发新票”的情势，完成90亿好意思元债务重组，其中通过债转股消减的债务总数跨越45亿好意思元，成为首家完成境表里债务重组的大型房企。

但是，即便暂时完成奉赵务重组，也不代表脱险房企果决“上岸”，仅仅获取稍许喘气之机。

在2024年中期论述中，融创方面示意，鉴于商场规复情况持续不足预期，融创已将蓝本应于2024年6月及9月兑付的境内公开商场债券本息，延期至年底支付，同期推动概述、恒久处治决策。

在此之下，近日融创境内债重组的新决策流出，拟进行二次重组，且较之前有很大不同。

据知情东谈主士裸露，融创正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组规划进行换取。融创就155亿东谈主民币的境内债给债权东谈主提供了四种选项，区分是折价回购、债转股、以资抵债、留债延期。

第一，融创拟以不跨越8亿东谈主民币的现款，按面值15%的价钱折价要约回购债券，对应化债约50亿元东谈主民币；第二，将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价钱8～10港元，转股份额好像3亿股～4亿股，瞻望化债约20～30亿元东谈主民币。

第三，诞生作事型相信以资抵债，以某个项设想地皮应收账款为底层钞票，100元债券本金颐养为35元的相信份额，瞻望化债约20～30亿元东谈主民币，四年内兑付完了。第四，留债延期，债券利息调处镌汰至1%，第5年运转兑付本金，最长延期9.5年。

若是该决策能落地，据和毛糙测算，融创能削减跨越50%的境内债务，5年内也将暂无兑付压力，可幸免短期内再爽约。据知情东谈主士裸露，面前仅仅初步决策换取，本月底瞻望会有最终版决策。

与之前房企对境内债的处理情势不同，融创潜在的二次重组决策，多了不少削债式的条目，比如按面值15%的价钱折价回购、转为融创中国的境外股票收益权、诞生作事型相信以资抵债等。即即是第四种留债延期决策，延期时刻也较初版决策长了不少。

融创二次重组的处境并非孤例。此前，已有完成债务重组的脱险房企，比如富力、碧桂园等，运转推动新一轮延期、乃至重组规划。龙光集团日前也传出，规划在异日建议债务重组决策，可能波及境内债券和贷款，与此前蔓延偿债的决策不同，本次重点将放在削债上。

国盛证券研报曾指出，房企境内债重组决策多局限于延期刚兑，在钞票端较大幅度缩水布景下，“刚性”债务经常难以偿还，到期后或仍靠近二展压力，部分脱险企业的异日依然是淘汰出局。此外，大王人脱险房企在债务重组责任上仍恒久莫得有用进展，境内债方面化解空间较大。

“因产业链干系复杂、风险企业波及债务限制强大、烂尾楼开发周期长等问题，导致脱险房企无法在短时刻内完成存量风险化解。”该机构示意，有必要加速推动房企债务整理，加速钞票流动，参考日本过往申饬，推动债权方“认亏削债”，或是周转企业钞票欠债表的举措之一。

配股融资“破冰”缓解流动性

寻求境内债重组新决策的同期，脱险房企股权融资也出现“破冰”。

10月17日，融创中国发布公告称，拟按每股2.465港元价钱，配售4.89亿股股份，认购事项所得款项总数为12.05亿港元。这次配售召募资金，将主要用于援手境内公司债的恒久处治决策落地及一般营运资金，有关债务风险的化解，也更有意于保委派责任完成和筹谋规复。

融创上一次鼓舞配股融资，照旧在此前的2022年1月份，那时融创股价约10港元，该公司配售了4.52亿股，总募资金额达到45.2亿港元。本次，自然配股价较此前大幅折让，但在现时房企融资环境下已实属不易，被业内视为房地产行业信心回暖的信号之一。

从行业举座层面看，上一次配股潮照旧在2022年。那时，证监会出台房企股权融资的“第三支箭”，刺激了房企的股权融资商场，年底就有碧桂园、雅居乐等6家房企完成了配股融资。

不外，因彼时行业信心仍待开导，股权融资鼓舞起来并非极端容易。据不透顶统计，2023年于今，有25家房企进行了28次配股尝试，其中顺利完成的仅有11次。大大王人A股房企的定增鼓舞仍较为逐渐，还有8家房企文告圮绝定增。H股房企上一次配股，则是2023年8月碧桂园增发抵债。

克而瑞示意，此前房企配股融资鼓舞贫苦，主要照旧因为成本商场对房地产行业信心不足。从2023年以来A股的深证/上证地产指数、H股的恒生中国内地地产业指数来看，2023年以来恒久处于全线着落的态势，且基本在本轮924牛市之前降到了连年来的新低。

“本次融创顺利进行增流配股，与924新政带来的新一轮牛市息息有关，一定经由上体现了房地产行业的信心运转回暖。但是从924牛市于今的地产业指数走势来看，成本商场在一轮利好刺激之后仍然较为严慎，房企股价运转有所回落。”克而瑞示意。

以融创为例，从9月17日至10月2日，融创在10个交游日内便摘掉了“仙股”帽子，并一度涨至2023年4月以来的高点5.51港元/股，随后几日股价又有所回落。11月5日，在债务重组音书刺激下，融创股价又出现高潮，遣泄气稿报3.09港元/股，涨幅约为8.04%。

从本年中报数据看，融创2024上半年竣事收入约342.8亿元，同比减少约41.4%，毛亏约为18.1亿元，同比减少约41.2%；公司领有东谈主应占失掉约为149.6亿元，同比减少约2.7%。终结2024年6月底，该公司领有东谈主应占净钞票约为479.6亿元。

从近三年中报来看，本年上半年是其生意收入较低的一年，过往2022年、2023年中期，融创生意收入区分为485.44亿元、584.73亿元，本年较上年度缩水四成；不外从失掉幅度看，曩昔两年中报期，融创归母净失掉区分为187.60亿元、153.67亿元，本年则有所收窄。

在业内看来，即即是融创此类较早完成债务重组、钞票主要分散在一二线城市的房企来说，要真确化解债务风险、竣事钞票周转，以致开展新业务赛谈，仍有很长的路要走。

克而瑞觉得，能否连续保持以致再行走出楼市牛市行情，要看房地产商场后续的战略落实以及销售发扬。融创顺利配股或是近期孤例，更多房企需要开源节流，握紧现时商场窗口期促进销售，同期恭候后续战略落地。

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孙梦凡

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